Umowa Deweloperska

Potocznie umową deweloperską nazywamy porozumienie zawierane między deweloperem (przedsiębiorcą realizującym przedsięwzięcie deweloperskie), a nabywcą nieruchomości, którego celem jest uregulowanie warunków i zobowiązań związanych z procesem zakupu, budowy oraz przeniesienia własności nieruchomości.

Stan prawny

Uregulowania dotyczące umowy deweloperskiej zawarte są obecnie w dwóch równoległych aktach prawnych:

• Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. stara ustawa deweloperska) – dotyczy przede wszystkim okresu przejściowego przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 roku i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską – do dnia 1 lipca 2024 roku. Jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie będzie kontynuowane po 1 lipca 2024 roku, będą miały do niego zastosowanie przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska) – dotyczy wszystkich przedsięwzięć deweloperskich od 1 lipca 2024 roku, przepisy tej ustawy stosowane będą co do zasady również do wszystkich „starych” przedsięwzięć deweloperskich od 1 lipca 2024 roku.

Przepisy zawarte w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie obejmują tylko tradycyjnych inwestycji deweloperskich, zakres stosowania tej ustawy jest bardzo szeroki i obejmuje w praktyce wszystkie sytuacje w których nabywany jest lokal na rynku pierwotnym, nawet jeśli umowy zawierane są już po zakończeniu budowy/przebudowy budynku (choć w niepełnym zakresie).

Intencją nowej ustawy deweloperskiej jest zapewnienie jak najszerszego zakresu zabezpieczeń osobom fizycznym dokonującym zakupu mieszkania w celu niezwiązanym bezpośrednio działalnością gospodarczą. W związku z powyższym można wyróżnić kilka kluczowych aspektów, które powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej.

Kluczowe Aspekty Umowy Deweloperskiej:

• Ochrona Wpłat Nabywcy: Deweloper ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie rachunku dla przedsięwzięcia deweloperskiego, może to być umowa o otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy przyjmowaniu wpłat pochodzących od nabywcy na poczet ceny. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w harmonogramie prac.
• Obowiązek Informacyjny: Deweloper, przed zawarciem umowy deweloperskiej ma obowiązek sporządzić i doręczyć nabywcy prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego wraz z załącznikami. Prospekt informacyjny zawiera między innymi szczegółowe dane i informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej Dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jak również informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa między innymi z takimi dokumentami, jak:

– aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

–  informacją z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

– pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy;

– sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata;

– projektem budowlanym;

– decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy;

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: Głównym zadaniem Funduszu jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy, środki na funduszu wpłacane są przez wszystkich deweloperów i wypłacane są poszkodowanym, w przypadku problemów z dokończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego. Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej. Na dzień dzisiejszy składka stanowi iloczyn stawki procentowej 0,45% oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki na Fundusz i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.
• Cena i Warunki Płatności: W umowie deweloperskiej określa się cenę lokalu mieszkalnego oraz warunki płatności, w tym harmonogram rat. Cena musi zawiera podatek VAT według obowiązujących przepisów. Płatność dokonywana jest na indywidualny numer rachunku nadany do mieszkaniowego rachunku powierniczego, Deweloper ma możliwość wypłaty środków z rachunku dopiero po realizacji prac zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia.
• Terminy: Umowa powinna precyzyjnie określać między innymi:

– termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

– termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego

– termin odbioru lokalu mieszkalnego termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.

• Prawo odstąpienia od Umowy przez Nabywcę: w art. 43 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, określono sytuacje, w których nabywcy służy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, są to przede wszystkim sytuacje w których Deweloper nie dopełnił obowiązków informacyjnych lub prawnych wskazanych w wyżej wymienionej ustawie, w tym, jeśli nabywcy nie został przekazany prospekt informacyjny, prospekt nie zawiera wymaganych informacji, albo umowa deweloperska nie zawiera elementów wymaganych na podstawie przepisów Ustawy, Nabywca ma też prawo odstąpienia w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, w terminie wynikającym z tych umów. Oczywiście są to jedynie przykłady przesłanek do wypowiedzenia, zakres wynikający z ustawy jest znacznie szerszy.
• Prawo odstąpienia od Umowy przez Dewelopera: Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Deweloper ma również prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Powyższy tekst służy jedynie celom informacyjnym i ma charakter uproszczony, w celu omówienia Państwa sytuacji prosimy o kontakt z notariuszem w sposób opisany w zakładce „Kontakt”..