Najem Okazjonalny

Stan prawny na: 29 sierpnia 2026 r.

Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania, która pozwala właścicielowi szybko odzyskać lokal od najemcy, który nie chce się wyprowadzić – bez wieloletniego procesu o eksmisję. Warunkiem jest dołączenie do umowy trzech załączników, z których jeden – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – musi mieć formę aktu notarialnego.

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w art. 19a–19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby umowa miała charakter najmu okazjonalnego, muszą być spełnione łącznie cztery warunki:

• właściciel lokalu jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
• przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny (a nie np. lokal użytkowy),
• umowa zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
• do umowy dołączone są trzy obowiązkowe załączniki, z których jeden ma formę aktu notarialnego.

Najważniejsze elementy umowy najmu okazjonalnego

Forma – umowa najmu okazjonalnego oraz każda jej zmiana wymagają formy pisemnej (w tym z podpisem elektronicznym) pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 6). Umowa zawarta ustnie albo aneks uzgodniony mailowo są nieważne.

Strony umowy – właścicielem lokalu musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jeżeli wynajmem zajmuje się przedsiębiorca, właściwą konstrukcją jest najem instytucjonalny (art. 19f i nast.), a nie okazjonalny.

Przedmiot najmu – lokal mieszkalny służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Umowa powinna precyzyjnie opisywać lokal: adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń oraz numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona.

Czynsz i opłaty – wysokość czynszu, zakres opłat dodatkowych oraz zasady podwyżek strony ustalają swobodnie w umowie.

Kaucja – zawarcie umowy można uzależnić od wpłacenia kaucji. Nie może ona przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela (art. 19a ust. 4–5).

Czas trwania – umowa zawierana jest zawsze na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Wcześniejsze wypowiedzenie przez którąkolwiek ze stron jest możliwe tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie wskazuje przypadki, w których jest dopuszczalne (art. 673 § 3 k.c.).

Wypowiedzenie przez właściciela – nawet przy najmie okazjonalnym właściciel nie może wypowiedzieć umowy dowolnie. Stosuje się art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy: m.in. zaleganie z czynszem przez pełne trzy okresy płatności po uprzednim pisemnym uprzedzeniu, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, podnajem bez zgody właściciela.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego – właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1). Na żądanie najemcy musi okazać potwierdzenie tego zgłoszenia (art. 19b ust. 2). Bez zgłoszenia umowa nie korzysta z reżimu najmu okazjonalnego.

Obowiązkowe załączniki do umowy

Aby umowa miała charakter najmu okazjonalnego, muszą być do niej dołączone trzy załączniki, o których mowa w art. 19a ust. 2 ustawy:

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – w formie aktu notarialnego, w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Najemca zobowiązuje się w nim do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. To ten dokument, po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, pozwala skierować sprawę bezpośrednio do komornika – z pominięciem procesu o eksmisję.

2. Wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić – pisemne wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji. Ten załącznik nie wymaga formy notarialnej. W praktyce mówi się o „lokalu zastępczym”, choć ustawa takim pojęciem się nie posługuje.

3. Oświadczenie właściciela tego lokalu – pisemna zgoda osoby dysponującej tytułem prawnym do lokalu wskazanego w punkcie 2 na zamieszkanie tam najemcy i osób z nim mieszkających. Na żądanie wynajmującego oświadczenie to załącza się z podpisem poświadczonym notarialnie – co znacznie zwiększa pewność dokumentu i utrudnia późniejsze kwestionowanie zgody.

Co jeśli najemca straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu? Ma wówczas 21 dni od powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie nowej zgody jego właściciela (art. 19a ust. 3). Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5). Warto tę procedurę odwzorować w umowie.

Rola notariusza przy najmie okazjonalnym

Sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego – wystarczy forma pisemna. Wizyta u notariusza jest natomiast niezbędna do sporządzenia oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, a często również do poświadczenia podpisu pod zgodą właściciela lokalu wskazanego w załączniku nr 2.

Przy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji w kancelarii musi stawić się wyłącznie najemca – wynajmujący nie ma takiego obowiązku.

Termin proponujemy zwykle w ciągu kilku dni roboczych, a w sytuacjach pilnych szybciej.

Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza?

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów). W 2026 roku minimalne wynagrodzenie wynosi 4 806 zł, co daje maksymalnie 480,60 zł netto. Jest to maksymalna stawka netto, w celu podania łącznej kwoty brutto wraz z wypisami – prosimy o kontakt z kancelarią.

Osobno wycenia się poświadczenie podpisu pod zgodą właściciela drugiego lokalu – jest to odrębna czynność notarialna, rozliczana według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (obecnie 20 zł netto).

Przepisy nie wskazują, kto ponosi koszt oświadczenia.  Strony mogą podzielić koszt po połowie lub umówić się inaczej.

Jak przygotować się do wizyty

Najemca zabiera ze sobą:

• dowód osobisty lub paszport,
• numer PESEL, imiona rodziców i adres zamieszkania,
• podpisaną umowę najmu okazjonalnego lub jej projekt,
• adres lokalu wskazanego w załączniku nr 2.

Właściciel tego lokalu, jeżeli ma poświadczyć podpis pod swoją zgodą, zabiera dowód tożsamości.

Co się dzieje, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

Krok 1 – żądanie opróżnienia lokalu. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie musi zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyny ustania stosunku najmu, a także termin na opróżnienie lokalu – nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ust. 2–3). Brak któregokolwiek z tych elementów może zablokować dalsze kroki.

Krok 2 – klauzula wykonalności. Po bezskutecznym upływie terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołącza się żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia (albo dowodem wysłania przesyłką poleconą), dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4). Ustawowy termin na rozpoznanie wniosku wynosi 3 dni (art. 781¹ k.p.c.); w praktyce sądy potrzebują zwykle więcej czasu, ale sprawa toczy się bez rozprawy.

Krok 3 – komornik. Po uzyskaniu klauzuli sprawa trafia bezpośrednio do komornika, który przeprowadza eksmisję do lokalu wskazanego w załączniku nr 2.

Najczęściej zadawane pytania

Czy umowa najmu okazjonalnego wymaga formy aktu notarialnego?

Nie. Wystarczy forma pisemna podpisana przez obie strony – ale pod rygorem nieważności. Formy aktu notarialnego wymaga jedynie załącznik nr 1, czyli oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Bez tego oświadczenia umowa nie jest umową najmu okazjonalnego, lecz zwykłą umową najmu, która nie daje prawa do uproszczonej egzekucji.

Czy przy oświadczeniu musi być obecny wynajmujący?

Nie. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest czynnością jednostronną – składa je wyłącznie najemca.

Najem okazjonalny w kancelarii w Gdańsku

Kancelaria Notarialna Łukasz Kozon w Gdańsku-Wrzeszczu (osiedle Garnizon, ul. Leśmiana 3) sporządza oświadczenia o poddaniu się egzekucji do umów najmu okazjonalnego oraz poświadcza podpisy pod zgodą właściciela lokalu wskazanego w załączniku nr 2. Standardowo termin wizyty proponujemy w ciągu kilku dni roboczych – w pilnych sytuacjach również szybciej.

Aby umówić termin lub uzyskać wycenę dla konkretnej umowy, prosimy o kontakt – numer telefonu i adres e-mail znajdują się w zakładce Kontakt. Pełne informacje o opłatach notarialnych dostępne są na stronie Opłaty.