Najem Okazjonalny

Najem okazjonalny Gdańsk – co musisz wiedzieć i ile to kosztuje u notariusza

Najem okazjonalny to forma umowy najmu mieszkania, która znacznie lepiej zabezpiecza interesy właściciela niż klasyczny najem. Najważniejszą cechą jest możliwość szybkiej eksmisji nieuczciwego najemcy bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego o eksmisję. Warunkiem skuteczności tej formy umowy jest dołączenie kompletu obowiązkowych załączników, w tym sporządzonego u notariusza oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego została uregulowana w art. 19a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby umowa miała charakter najmu okazjonalnego, muszą być spełnione łącznie cztery warunki:

• właściciel lokalu jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali,
• przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny (a nie np. lokal użytkowy),
• umowa zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
• do umowy dołączone są obowiązkowe załączniki, z których jeden ma formę aktu notarialnego.

Najem okazjonalny wyłącza również tzw. okres ochronny przed eksmisją, trwający od 1 listopada do 31 marca każdego roku – w tym czasie wynajmującego nie wiąże ustawowy zakaz eksmisji obowiązujący przy zwykłej umowie najmu.

Najważniejsze elementy umowy najmu okazjonalnego

Strony umowy – właścicielem lokalu musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Najemcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, choć najczęściej jest to osoba fizyczna.

Przedmiot najmu – lokal mieszkalny służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Umowa powinna precyzyjnie opisywać lokal: adres, powierzchnię, liczbę pomieszczeń oraz numer księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona.

Czynsz i opłaty – umowa wskazuje wysokość czynszu i zasady jego ewentualnej waloryzacji. Poza czynszem właściciel może pobierać wyłącznie opłaty niezależne od niego, czyli za media (woda, prąd, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci).

Czas trwania – umowa zawierana jest zawsze na czas oznaczony, maksymalnie 10 lat. Wcześniejsze rozwiązanie umowy przez najemcę jest możliwe tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie to dopuszcza.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego – właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Niezgłoszenie umowy oznacza, że nie jest ona traktowana jako najem okazjonalny – właściciel traci wówczas wszystkie korzystne dla niego skutki tej formy.

Obowiązkowe załączniki do umowy

Aby umowa miała charakter najmu okazjonalnego, muszą być do niej dołączone trzy załączniki, o których mowa w art. 19a ust. 2 ustawy:

1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – w formie aktu notarialnego, w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Najemca zobowiązuje się w nim do opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. To ten dokument, po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, pozwala wynajmującemu skierować sprawę bezpośrednio do komornika – z pominięciem postępowania o eksmisję.

2. Wskazanie lokalu zastępczego – pisemne wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji opróżnienia. Ten załącznik nie wymaga formy notarialnej.

3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – pisemna zgoda osoby dysponującej tytułem prawnym do lokalu wskazanego w punkcie 2 na zamieszkanie tam najemcy. Na żądanie wynajmującego oświadczenie to musi mieć podpis poświadczony notarialnie – co znacznie zwiększa pewność dokumentu.

Rola notariusza przy najmie okazjonalnym

Sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego – wystarczy zwykła forma pisemna. Wizyta u notariusza jest natomiast niezbędna do sporządzenia oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, a często również do poświadczenia podpisu na zgodzie właściciela lokalu zastępczego.

Przy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji u notariusza musi stawić się wyłącznie najemca – wynajmujący nie ma takiego obowiązku. Jeżeli wynajmujący żąda notarialnie poświadczonego podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego, w kancelarii musi pojawić się osobiście również ten właściciel.

W naszej kancelarii umawiamy oba rodzaje czynności łącznie – najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji, a właściciel lokalu zastępczego (jeśli się stawia) składa swój podpis pod oświadczeniem o zgodzie na zamieszkanie. Termin możliwy jest zwykle w ciągu kilku dni roboczych.

Najczęściej zadawane pytania

Ile kosztuje najem okazjonalny u notariusza w Gdańsku?

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów). W 2026 roku przy minimalnym wynagrodzeniu wynoszącym 4 666 zł oznacza to maksymalnie 466,60 zł netto.

Przepisy nie wskazują, kto ponosi koszt – w praktyce najczęściej płaci wynajmujący (to on ma interes w szybkiej egzekucji), choć strony mogą podzielić koszt po połowie lub umówić się inaczej.

Jakie dokumenty są potrzebne do umowy najmu okazjonalnego?

Do wizyty u notariusza najemca przygotowuje:

• dowód osobisty lub paszport (numer, data ważności, organ wydający),
• PESEL, imiona rodziców, adres zamieszkania, stan cywilny,
• podpisaną umowę najmu okazjonalnego lub jej projekt,
• adres lokalu zastępczego wskazanego w załączniku 2.

Jeżeli właściciel lokalu zastępczego ma poświadczyć podpis pod swoją zgodą, zabiera ze sobą dowód tożsamości. Wzór umowy najmu okazjonalnego oraz wzory załączników przekazujemy klientom przed wizytą.

Czy umowa najmu okazjonalnego wymaga formy aktu notarialnego?

Sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego – wystarczy zwykła forma pisemna podpisana przez obie strony. Formy aktu notarialnego wymaga jedynie załącznik nr 1, czyli oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Bez tego oświadczenia umowa nie jest umową najmu okazjonalnego, lecz zwykłą umową najmu, która nie daje wynajmującemu prawa do szybkiej eksmisji.

Jeżeli strony życzą sobie, aby również sama umowa najmu miała formę aktu notarialnego, jest to możliwe – wiąże się jednak z dodatkową taksą notarialną zgodnie z rozporządzeniem o maksymalnych stawkach taksy notarialnej. W praktyce większość osób korzysta z formy pisemnej dla samej umowy.

Co się dzieje, gdy najemca nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy?

Wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni. Jeśli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Sąd rozpoznaje wniosek zazwyczaj bez rozprawy, w ciągu kilku tygodni. Po uzyskaniu klauzuli sprawa trafia bezpośrednio do komornika, który przeprowadza eksmisję.

Najem okazjonalny w kancelarii w Gdańsku

Kancelaria Notarialna Łukasz Kozon w Gdańsku-Wrzeszczu (osiedle Garnizon, ul. Leśmiana 3) sporządza oświadczenia o poddaniu się egzekucji do umów najmu okazjonalnego oraz poświadcza podpisy pod zgodą właściciela lokalu zastępczego. Standardowo termin wizyty proponujemy w ciągu kilku dni roboczych – w pilnych sytuacjach również szybciej.

Aby umówić termin lub uzyskać wycenę dla konkretnej umowy, prosimy o kontakt – numer telefonu i adres e-mail znajdują się w zakładce Kontakt. Pełne informacje o opłatach notarialnych dostępne są na stronie Opłaty.

Powyższy tekst ma charakter informacyjny i przedstawia uproszczony opis instytucji prawnych. W celu omówienia konkretnej sytuacji prosimy o kontakt z kancelarią.