Umowa Darowizny

Umowa darowizny u notariusza Gdańsk – kiedy potrzebny akt notarialny i ile to kosztuje

Umowa darowizny pozwala bezpłatnie przenieść własność rzeczy lub prawa z darczyńcy na obdarowanego. To jedna z najczęściej zawieranych umów cywilnoprawnych – zwłaszcza w rodzinie, gdzie służy do przepisania mieszkania, domu, działki czy oszczędności na rzecz dzieci, wnuków lub współmałżonka. W większości przypadków umowa darowizny powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Co to jest umowa darowizny

Umowa darowizny zawierana jest między darczyńcą (osoba, która z własnego majątku dokonuje bezpłatnego świadczenia) a obdarowanym (osoba, która to świadczenie przyjmuje). Najistotniejszą cechą darowizny jest jej nieodpłatność – darczyńca nie otrzymuje za przeniesienie własności żadnej zapłaty ani innego świadczenia wzajemnego. Na obdarowanym nie spoczywa żaden obowiązek prawny względem darczyńcy.

Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888–902 Kodeksu cywilnego. Przedmiotem darowizny u notariusza są najczęściej:

• nieruchomości (mieszkania, domy, działki),
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• udziały w nieruchomościach,
• udziały w spółkach prawa handlowego,
• pieniądze (zwłaszcza większe kwoty),
• przedmioty wartościowe (samochody, dzieła sztuki, biżuteria).

Darowizna a wspólność majątkowa małżonków

Jeżeli obdarowany pozostaje w związku małżeńskim, przedmiot darowizny wchodzi do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Standardowo darowizna dla syna lub córki nie zwiększa więc majątku wspólnego małżonków obdarowanego.

Jeżeli darczyńca chce, by darowizna trafiła do majątku wspólnego (np. rodzice darują mieszkanie obojgu małżonkom), w akcie notarialnym musi się znaleźć wyraźne postanowienie: „darczyńca oświadcza, że przedmiot darowizny wchodzi do majątku wspólnego małżonków obdarowanego”. To rozwiązanie jest częste przy darowiznach na rzecz młodych małżeństw, gdy rodzice pomagają przy zakupie pierwszego mieszkania.

Forma umowy darowizny – kiedy potrzebny akt notarialny

Zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Forma ta służy ochronie darczyńcy – wymóg wizyty u notariusza ma zapewnić właściwy namysł i pełną świadomość skutków bezpłatnego przeniesienia majątku.

Jeżeli umowa darowizny zostanie zawarta w innej formie (np. ustnie), stanie się ważna z chwilą spełnienia świadczenia – na przykład gdy obdarowany faktycznie otrzyma pieniądze lub samochód.

Forma aktu notarialnego jest jednak bezwzględnie wymagana dla darowizny:

• nieruchomości – pod rygorem nieważności (art. 158 KC),
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – pod rygorem nieważności,
• użytkowania wieczystego – pod rygorem nieważności,
• udziałów w spółce z o.o. – wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 180 KSH).

W praktyce również darowizny pieniężne większych kwot warto sporządzać u notariusza – akt notarialny jest niepodważalnym dowodem czynności w razie kontroli skarbowej oraz upraszcza późniejsze rozliczenia spadkowe.

Rola notariusza przy darowiźnie

Notariusz przy umowie darowizny:

• sporządza akt notarialny zgodny z przepisami i zabezpieczający interesy stron,
• wyjaśnia skutki prawne czynności – w tym konsekwencje podatkowe, spadkowe i wpływ na zachowek,
• pobiera podatek od spadków i darowizn jako płatnik (jeżeli nie zachodzi zwolnienie),
• zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego – po stronie obdarowanego nie pozostaje obowiązek samodzielnego zgłoszenia,
• składa wniosek do księgi wieczystej o wpis nowego właściciela (przy darowiźnie nieruchomości) – elektronicznie, bezpośrednio z systemu kancelarii.

Po zawarciu aktu nowy właściciel staje się pełnoprawnym dysponentem rzeczy – może z niej korzystać, sprzedać, oddać w najem, ustanowić hipotekę. Nie jest związany żadnymi ograniczeniami wobec darczyńcy, chyba że wynikają one z samej umowy (np. zastrzeżona służebność mieszkania).

Podatek od darowizny – grupy podatkowe i zwolnienia

Darowizna podlega podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz wartości darowizny.

Grupa zerowa (najbliższa rodzina) – pełne zwolnienie z podatku, niezależnie od wartości darowizny. Obejmuje:

• małżonka,
• zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki),
• wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
• pasierba,
• rodzeństwo,
• ojczyma i macochę.

Warunek zwolnienia: zgłoszenie nabycia naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, na druku SD-Z2. Przy darowiźnie zawieranej w formie aktu notarialnego notariusz sam dokonuje zgłoszenia – obdarowany nie musi się o nic martwić.

Ile kosztuje umowa darowizny u notariusza w 2026 roku

Taksa notarialna za umowę darowizny zależy od wartości przedmiotu (zazwyczaj wartość rynkowa nieruchomości lub kwota darowizny pieniężnej). Maksymalne stawki według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości:

Obniżka 50% dla lokalu mieszkalnego w rodzinie: zgodnie z § 6 pkt 2 rozporządzenia, jeżeli darowizna dotyczy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jest dokonywana między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, maksymalna stawka taksy zostaje obniżona o połowę. Obniżka nie obejmuje darowizny domu jednorodzinnego ani działki.

Przykład: darowizna mieszkania o wartości 500 000 zł od rodzica dla dziecka:

• stawka maksymalna: 1 010 + 0,4% × 440 000 = 2 770 zł netto,
• po obniżce 50%: 1 385 zł netto,
• VAT 23%: 318,55 zł,
• opłata sądowa za wpis własności w KW: 200 zł,
• wypisy aktu (ok. 5 egzemplarzy × 8 stron × 6 zł): 240 zł netto + VAT,
• podatek od darowizny: 0 zł (zwolnienie grupy 0).

Łączny koszt: ok. 2 200 zł brutto.

Konkretną wycenę dla planowanej darowizny podajemy po zapoznaniu się z dokumentami.

Odwołanie darowizny

Darowizna w wyjątkowych sytuacjach może zostać odwołana przez darczyńcę. 

Rażąca niewdzięczność obdarowanego (art. 898 KC) – darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Niewdzięczność musi być oceniona obiektywnie, w świetle ogólnie przyjętych norm społecznych – nie wystarczy subiektywne poczucie darczyńcy, że obdarowany jest niewdzięczny. Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności następuje w drodze pisemnego oświadczenia, w terminie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności.

Po odwołaniu darowizny obdarowany ma obowiązek zwrócić jej przedmiot. Jeżeli odmawia, sprawa trafia na drogę sądową.

Darowizna a zachowek i dział spadku

Darowizna, mimo że dokonywana za życia darczyńcy, wpływa na późniejsze rozliczenia spadkowe.

Doliczenie do zachowku – przy obliczaniu zachowku należnego osobom uprawnionym (zstępni, małżonek, rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do dziedziczenia z ustawy) co do zasady uwzględnia się darowizny dokonane przez spadkodawcę za życia. Wyjątkiem są:

• drobne darowizny zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach,
• darowizny na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku dokonane przed więcej niż dziesięcioma laty wstecz od otwarcia spadku.

Jeżeli uprawniony do zachowku nie może otrzymać go od spadkobiercy (bo np. darowizny wyczerpały cały majątek przed śmiercią), może żądać brakującej kwoty od osoby obdarowanej. Obdarowany odpowiada jednak tylko w granicach wzbogacenia wynikającego z darowizny.

Zaliczenie na schedę spadkową – przy dziale spadku spadkobiercy co do zasady są zobowiązani zaliczyć na swoją schedę otrzymane od spadkodawcy darowizny. Z umowy darowizny może jednak wynikać zwolnienie z obowiązku zaliczenia – takie postanowienie warto rozważyć, jeżeli darczyńca chce trwale uprzywilejować jednego ze spadkobierców.

Najczęściej zadawane pytania

Czy każda darowizna wymaga formy aktu notarialnego?

Nie. Kodeks cywilny formalnie wymaga aktu notarialnego dla oświadczenia darczyńcy, ale umowa staje się ważna również wtedy, gdy świadczenie zostało faktycznie spełnione (np. pieniądze przelano na konto, samochód przekazano). Dla niektórych przedmiotów akt notarialny jest jednak obowiązkowy bez względu na wykonanie: dotyczy to darowizny nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz użytkowania wieczystego – bez aktu notarialnego umowa jest nieważna i przeniesienie własności nie nastąpi. Przy darowiznach pieniężnych większych kwot akt notarialny nie jest wymagany, ale warto go rozważyć ze względów dowodowych i podatkowych.

Czy darowizna mieszkania w rodzinie jest opodatkowana?

Darowizna mieszkania na rzecz osoby z grupy zerowej (dziecko, wnuk, rodzic, dziadek, rodzeństwo, małżonek, pasierb, ojczym, macocha) jest całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn, niezależnie od wartości lokalu. Warunkiem jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Przy darowiźnie sporządzanej u notariusza notariusz sam dokonuje tego zgłoszenia – obdarowany nie musi pamiętać o terminie. Jeśli darowizna trafia do osoby spoza grupy zerowej (np. teściowa, kuzyn, osoba niespokrewniona), podatek może wystąpić – jego wysokość zależy od grupy podatkowej i wartości darowizny przekraczającej kwotę wolną.

Czy mogę darować nieruchomość obciążoną hipoteką lub kredytem?

Tak, ale wymaga to dodatkowych ustaleń. Hipoteka pozostaje na nieruchomości i przechodzi wraz z własnością na obdarowanego – to zabezpieczenie rzeczowe, niezależne od osoby właściciela. Sam kredyt hipoteczny to jednak osobne zobowiązanie zaciągnięte przez darczyńcę – obdarowany nie staje się automatycznie kredytobiorcą. Przed darowizną nieruchomości z kredytem warto skonsultować się zarówno z notariuszem, jak i z bankiem.

Czy obdarowany może sprzedać mieszkanie zaraz po darowiźnie?

Tak – z chwilą zawarcia umowy darowizny obdarowany staje się pełnoprawnym właścicielem i może swobodnie dysponować nieruchomością (sprzedać, wynająć, ustanowić hipotekę). Należy jednak pamiętać o podatku dochodowym przy sprzedaży: jeżeli obdarowany sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją otrzymał, zapłaci 19% PIT od dochodu (chyba że skorzysta z ulgi mieszkaniowej). Po upływie 5 lat sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego. Termin biegnie od chwili nabycia własności przez darczyńcę, a nie obdarowanego – w niektórych sytuacjach 5 lat jest już zachowanych w chwili darowizny.

Umowa darowizny w kancelarii w Gdańsku

Kancelaria Notarialna Łukasz Kozon w Gdańsku-Wrzeszczu (osiedle Garnizon, ul. Leśmiana 3) sporządza umowy darowizny wszelkiego typu – mieszkań, domów, działek, udziałów w spółkach, pieniędzy oraz przedmiotów ruchomych. Pomagamy skompletować dokumenty, ustalamy wartość rynkową przedmiotu darowizny dla potrzeb taksy notarialnej, wyjaśniamy skutki podatkowe i spadkowe oraz dobieramy odpowiednie postanowienia umowne (zastrzeżenie służebności, polecenie, zwolnienie z obowiązku zaliczenia na schedę spadkową).

Standardowo do wizyty potrzebne są: dowody osobiste stron, podstawa nabycia nieruchomości przez darczyńcę (akt notarialny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu), aktualny numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz – jeżeli darowizna dotyczy lokalu mieszkalnego – zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wspólnotowymi i o niezameldowaniu osób trzecich. Pełną listę dokumentów ustalamy indywidualnie.

Aby umówić termin lub uzyskać wycenę dla konkretnej umowy, prosimy o kontakt – dane znajdują się w zakładce Kontakt. Pełne informacje o opłatach notarialnych dostępne są na stronie Opłaty.

Powyższy tekst ma charakter informacyjny i przedstawia uproszczony opis instytucji prawnych. W celu omówienia konkretnej sytuacji prosimy o kontakt z kancelari