Umowa Sprzedaży

Umowa sprzedaży nieruchomości u notariusza w Gdańsku – co warto wiedzieć przed wizytą

Sprzedaż nieruchomości – mieszkania, domu, działki, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy użytkowania wieczystego – wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości, sporządza akt, pobiera należne podatki oraz opłaty sądowe, a po podpisaniu składa elektronicznie wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Przygotowanie umowy zwykle zajmuje kilka dni roboczych od dostarczenia kompletu dokumentów.

Co to jest umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości jest umową o podwójnym skutku – zobowiązuje sprzedającego do przeniesienia własności i wydania rzeczy, a kupującego do zapłaty ceny, jednocześnie przenosząc własność na kupującego z chwilą podpisania aktu.

Z chwilą podpisania aktu notarialnego kupujący staje się właścicielem – wpis do księgi wieczystej ma znaczenie deklaratoryjne (potwierdzające), nie konstytutywne (tworzące prawo). Wyjątkiem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdzie księga wieczysta nie jest obowiązkowa.

Niezbędne elementy umowy sprzedaży

Identyfikacja stron – imiona, nazwiska, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery PESEL, dane dokumentu tożsamości, stan cywilny. Przy sprzedawcy występującym we wspólności majątkowej małżeńskiej wymagana jest obecność obojga małżonków lub pełnomocnictwo. Przy spółkach – aktualny odpis z KRS i dane reprezentantów.

Opis przedmiotu – numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia, oznaczenie ewidencyjne (numer działki, obręb), w przypadku lokalu – udział w częściach wspólnych nieruchomości i prawie własności gruntu. Notariusz weryfikuje zgodność opisu z rzeczywistym stanem księgi wieczystej i ewidencji gruntów.

Cena i sposób płatności – cena całkowita oraz harmonogram zapłaty: przed podpisaniem aktu, w dniu aktu, ratami, z kredytu hipotecznego, z depozytu notarialnego. Umowa wskazuje numer rachunku bankowego sprzedającego i ewentualne warunki rozliczenia.

Wydanie nieruchomości – termin przekazania faktycznego władztwa, sposób (protokół zdawczo-odbiorczy, wydanie kluczy), data przejścia korzyści i ciężarów (dochody z najmu, podatek od nieruchomości, opłaty wspólnotowe). Często moment wydania jest późniejszy niż podpisanie aktu, co nie wpływa na samo przeniesienie własności.

Zabezpieczenia stron – notariusz po analizie stanu prawnego i faktycznego proponuje rozwiązania chroniące każdą ze stron: poddanie się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC (co do wydania nieruchomości i co do zapłaty ceny), ustanowienie hipoteki zabezpieczającej zapłatę, depozyt notarialny dla części lub całości ceny, warunkowe przeniesienie własności.

Oświadczenia podatkowe – w szczególności oświadczenie kupującego o zwolnieniu z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania.

Stan prawny nieruchomości – co weryfikuje notariusz

Przed podpisaniem aktu notariusz analizuje:

• treść księgi wieczystej – działy I (dane nieruchomości), II (właściciel), III (ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia), IV (hipoteki),
• podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego – akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, decyzję administracyjną,
• wypis z rejestru gruntów i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy (przy działkach budowlanych),
• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wspólnotowymi i o niezameldowaniu osób trzecich (przy mieszkaniach),
• promesę banku i umowę kredytową (przy sprzedaży obciążonej hipoteką lub finansowanej kredytem).

Notariusz wyjaśnia stronom znaczenie poszczególnych zapisów, zwraca uwagę na ograniczenia (służebności, prawa pierwokupu, zakazy zbywania) i pouczy o skutkach prawnych. Nie weryfikuje natomiast stanu technicznego nieruchomości ani prawdziwości oświadczeń stron co do faktów (np. zameldowania, długów wspólnotowych) – tu strony powinny zachować ostrożność i żądać aktualnych zaświadczeń.

Podatki i opłaty przy umowie sprzedaży nieruchomości w 2026 r.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Standardowa stawka: 2% wartości rynkowej nieruchomości – obowiązuje przy sprzedaży na rynku wtórnym (od osoby prywatnej lub firmy nie będącej płatnikiem VAT). Notariusz pobiera podatek w dniu podpisania aktu jako płatnik i odprowadza go do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r.) – kupujący nie płaci 2% PCC, jeżeli:

• nabywa lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• jest osobą fizyczną,
• nigdy wcześniej nie był właścicielem ani współwłaścicielem żadnej innej nieruchomości mieszkalnej ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (wyjątek: udział do 50% nabyty w drodze dziedziczenia).

Przy mieszkaniu o wartości 500 000 zł oszczędność wynosi 10 000 zł. Oświadczenie składa się w akcie notarialnym.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości nieruchomości. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obowiązuje obniżka 50% (§ 6 pkt 1 rozporządzenia). Pełna stawka dotyczy sprzedaży domów jednorodzinnych, działek i innych nieruchomości. Opłaty związane z umową sprzedaży zawierają wiele elementów zależnych od stanu faktycznego i prawnego. W celu wyliczenia opłat dla Państwa czynności prosimy o Kontakt z kancelarią.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką lub z kredytu kupującego

Większość transakcji w 2026 r. wiąże się z kredytem hipotecznym – po jednej lub obu stronach. Standardowe postępowanie w takich sytuacjach wygląda następująco:

Sprzedający spłaca kredyt z ceny zakupu. Kupujący wpłaca część ceny równą saldu kredytu sprzedającego bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego (numer rachunku z promesy bankowej), pozostałą część – na rachunek prywatny sprzedającego. Bank po zaksięgowaniu wpłaty wystawia list mazalny uprawniający do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Kupujący finansuje zakup kredytem. Bank kupującego uzależnia wypłatę środków od ustanowienia hipoteki na nabywanej nieruchomości. W akcie notarialnym kupujący ustanawia hipotekę na rzecz banku, a notariusz składa wniosek o jej wpis do księgi wieczystej.

Depozyt notarialny – dodatkowe zabezpieczenie, gdy strony chcą uniknąć ryzyka międzybankowych przelewów. Cena trafia na rachunek depozytowy notariusza, który po podpisaniu aktu i spełnieniu warunków przelewa środki na rachunki sprzedającego i banku spłacającego kredyt.

Najczęściej zadawane pytania

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania?

Standardowo sprzedający przygotowuje:

• dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport),
• podstawę nabycia nieruchomości – akt notarialny zakupu, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt darowizny,
• aktualny numer księgi wieczystej (notariusz pobiera odpis elektronicznie),
• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wspólnotowymi,
• zaświadczenie o niezameldowaniu osób trzecich,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• promesę bankową i list mazalny (jeśli mieszkanie obciążone hipoteką).

Kupujący przygotowuje dokumenty potwierdzające środki na zakup (umowa kredytowa, potwierdzenie wpłat, źródła pochodzenia środków) oraz dokument tożsamości. Pełną listę ustalamy indywidualnie po zapoznaniu się z sytuacją.

Czy mogę kupić mieszkanie bez wizyty u notariusza?

Nie. Umowa sprzedaży nieruchomości – mieszkania, domu, działki, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, użytkowania wieczystego – wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 KC). Umowa zawarta w innej formie, nawet pisemnej z podpisami stron, nie przenosi własności i nie wywołuje skutków prawnych. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność na podstawie zawartej wcześniej umowy przedwstępnej – ona również musi być w formie aktu notarialnego, niezależnie od formy umowy przedwstępnej.

Ile czasu zajmuje przygotowanie umowy sprzedaży?

Przy kompletnych dokumentach standardowo 3–7 dni roboczych od dostarczenia ostatniego dokumentu. W tym czasie notariusz przygotowuje projekt aktu, który przesyła stronom do akceptacji. Jeżeli transakcja wiąże się z kredytem hipotecznym, termin zależy od gotowości promesy bankowej oraz dokumentów wymaganych przez bank kupującego – w praktyce 2–4 tygodnie. Po podpisaniu aktu notariusz w tym samym dniu składa elektroniczny wniosek o wpis własności (i ewentualnie hipoteki) do księgi wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy rozpoznaje wniosek zazwyczaj w ciągu 1–6 miesięcy, w zależności od obciążenia konkretnego sądu.

Umowa sprzedaży nieruchomości w kancelarii w Gdańsku

Kancelaria Notarialna Łukasz Kozon w Gdańsku-Wrzeszczu (osiedle Garnizon, ul. Leśmiana 3) prowadzi pełen zakres czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości – mieszkań, domów, działek, lokali użytkowych, gospodarstw rolnych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Obsługujemy zarówno transakcje gotówkowe, jak i finansowane kredytem hipotecznym, w tym z udziałem depozytu notarialnego.

Każdą transakcję poprzedza analiza księgi wieczystej i dokumentów stron, a projekt aktu przesyłamy do wglądu z wyprzedzeniem, by każda ze stron mogła go spokojnie przeczytać i zadać pytania. Pomagamy też skompletować zaświadczenia z urzędów oraz koordynować termin z bankami obu stron.

Aby umówić termin lub uzyskać wycenę dla planowanej transakcji, prosimy o kontakt – dane znajdują się w zakładce Kontakt. Pełne informacje o opłatach notarialnych dostępne są na stronie Opłaty, a o wcześniejszym etapie transakcji – na stronie Umowa przedwstępna.

Powyższy tekst ma charakter informacyjny i przedstawia uproszczony opis instytucji prawnych. W celu omówienia konkretnej sytuacji prosimy o kontakt z kancelarią.