Umowa Przedwstępna

Umowa przedwstępna – kiedy ją zawrzeć i co powinna zawierać

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej (tzw. umowy przyrzeczonej). Zawiera się ją wtedy, gdy strony chcą wiązać się prawnie już teraz, ale finalizacja transakcji wymaga czasu – na przykład na uzyskanie kredytu, skompletowanie dokumentów, uzyskanie zezwoleń lub uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości.

Umowa przedwstępna jest fakultatywna – jej zawarcie nie jest obowiązkowe. W praktyce najczęściej poprzedza umowę sprzedaży nieruchomości, ale można ją zawrzeć przed każdą inną umową: o podział majątku wspólnego, o dział spadku, najmu, dzierżawy i innymi.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej a w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie – również ustnie lub w zwykłej formie pisemnej, także gdy dotyczy nieruchomości. Forma wpływa jednak bezpośrednio na zakres ochrony, jaką otrzymują strony.

Forma pisemna (zwykła): Jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można domagać się wyłącznie odszkodowania oraz ewentualnie zachować zadatek lub żądać jego dwukrotności.

Forma aktu notarialnego: Wywołuje tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej. Oprócz roszczenia odszkodowawczego strona uprawniona może sądownie dochodzić zawarcia samej umowy przyrzeczonej – a więc faktycznie wymusić jej zawarcie. Dodatkowo roszczenie z umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można ujawnić w dziale III księgi wieczystej, co zabezpiecza kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej.

W przypadku transakcji na nieruchomościach forma aktu notarialnego jest zdecydowanie bezpieczniejsza i w praktyce rekomendowana.

Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży

Pod rygorem nieważności umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to następujące elementy:

Identyfikacja stron – imiona, nazwiska, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery PESEL, a w przypadku spółek dane rejestrowe.

Opis przedmiotu umowy – w przypadku nieruchomości kluczowy jest numer księgi wieczystej, a także adres i opis (działka, lokal, dom).

Cena oraz forma i termin płatności – kwota, sposób zapłaty (przelew, depozyt notarialny, kredyt) i terminy poszczególnych transz.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – najczęściej określany jako termin maksymalny, co pozwala stronom zawrzeć umowę wcześniej, gdy spełnią się warunki.

Zabezpieczenia – najczęściej zadatek. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy strony, która zadatek otrzymała, druga strona może odstąpić od umowy i żądać dwukrotności zadatku. Jeśli winna jest strona, która zadatek dała – druga strona może go zachować. Dodatkowe zabezpieczenia (np. poddanie się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c.) ustala się indywidualnie z notariuszem.

Rola notariusza przy umowie przedwstępnej

Notariusz nie jest jedynie osobą, która podpisuje dokument. Zgodnie z Prawem o notariacie czuwa nad prawidłowym przebiegiem czynności i należytym zabezpieczeniem praw oraz słusznych interesów wszystkich stron, a także osób trzecich, dla których czynność może wywołać skutki prawne. W ramach przygotowania umowy przedwstępnej notariusz:

• analizuje treść księgi wieczystej i wyjaśnia stronom jej znaczenie,
• bada dokumenty stanowiące podstawę nabycia nieruchomości i pozostałe dokumenty transakcyjne,
• zapewnia zgodność czynności z obowiązującymi przepisami,
• poucza strony o skutkach prawnych zawieranej umowy,
• uwzględnia prawa osób trzecich, które mogą mieć wpływ na nieruchomość.

Umowa przedwstępna w naszej kancelarii w Gdańsku

Sporządzamy umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości, podziału majątku, działu spadku oraz innych czynności. Każdą sprawę analizujemy indywidualnie, dobierając zabezpieczenia odpowiednie do sytuacji prawnej i faktycznej stron.

Aby umówić termin lub uzyskać wycenę czynności, prosimy o kontakt – dane znajdują się w zakładce Kontakt.

Powyższy tekst ma charakter informacyjny i przedstawia uproszczony opis instytucji prawnych. W celu omówienia konkretnej sytuacji prosimy o kontakt z kancelarią.